Tips vid köp i Spanien

Hur du undviker problem vid köp av hus i Spanien

De sista 36 åren har tusen och åter tusentals svenska familjer köpt och sålt hus i Spanien. Dessa hus, lägenheter eller villor har framför allt förvärvats på Costa del Sol, Mallorca, Kanarieöarna och sist (men inte minst) på Costa Blanca.

Vi vill härmed ge några råd och belysa en del detaljer som skiljer spansk och svensk lagstiftning, beträffande hur köp- och sälj avtalen skall träffas och utformas. Syftet är naturligtvis att öka informationen och de allmänna juridiska kunskaperna på detta område och försöka undvika uppkomsten av problem bland allmänheten.

Ur vårt advokaterfarenhet under dessa 36 år tänker vi härunder ta några exempel av intresse.

Med denna information vill vi belysa i stora drag vad ska man göra och inte göra om man Köper eller Säljer. Vi kan ha två stora rubriker och dela upp objekten efter följande:

NYPRODUKTION eller BEGAGNAT.

NYPRODUKTION
Köpet kan äga rum genom mäklare eller direkt med byggherren. Oavsett vem som säljer finns det en serie frågor som köparen alltid måste ställa:

* Vem äger marken? finns det lagfart och/eller gravationsbevis?
* Finns det kommunalt byggnadslov?
* När räknas byggnationen färdigställas?
* Vilka garantier (Bank..) lämnar säljaren för sina åtaganden?
* Är säljaren ett bolag? är det registrerat? vem tecknar firman? var har bolaget sitt säte? i Spanien, övriga EU eller i ett skatteparadis?
* Har man avtalat om förseningsstraff vid sen färdigställande av bygget?
* Hur och var ska köpeskillingen erläggas?
* Har köpeskillingen fördelats i avbetalningar i takt med byggnationens fortskridande?
* Vad ingår i konkret i köpet? Inventarier, garage, förråd..?
* Tillträde och besiktning: kombinerat med sista delbetalningen? Eller vid upprättande av spanskt köpebrev (”Escritura de Compraventa”)?
* Fel i byggnationen: anmälning, hur?
* Hur fördelas lagfarts- överlåtelseskatt och avgifter? vilka ska säljare respektive köpare belastas med ?

Som framgår av de föregående frågorna kan situationen vara komplex vid kontraktskrivande. I sammanhanget är det lämpligt att upplysa om skillnaden mellan den svenska och spanska lagen beträffande köpekontraktet.

För att kunna erhålla lagfart (alltså, inregistrering hos ”Fastighetsregistret” – på spanska: ”Registro de la Propiedad”) fordras att avtalet undertecknats hos en Notarius Publicus. Därför är det av stor vikt att Du som köpare kvarhåller 20-30% av köpeskillingen till dess att parterna träffas hos Notarien för att underteckna det officiella avtalet (köpebrevet). Alltså, som köpare betalar du hela beloppet samtidigt som ovanstående handling undertecknas av parterna hos Notarien. På det viset anser man att parterna har en balanserad ställning, båda parter har lika stort intresse att fullfölja sina åtaganden.

Att köpa en fritidsfastighet, förutom i föräldrarnas också i barnens namn är inte alltid så lämpligt, särskilt om de är omyndiga. Men om de redan är myndiga kan det vara intressant att barnen är med på avtalet om man samtidigt klargör att deras andel alltid ska betraktas som enskild egendom i deras respektive äktenskap.

I våra två tidigare artiklar (testamente och arvskatt) på vår hemsida har vi informerat att man inte behöver, resa själv, i princip till Spanien för upprättande av köpehandlingar. Allt kan ordnas härifrån genom ombud, som förses med lämplig fullmakt (upprättat enligt spanska formaliteter) för att ingå avtalen och genomföra affären.

Utöver köpeskillingen ska man räkna med ytterligare c:a 10% i omkostnader som bl.a. innefattar:

* Överlåtelseskatt på 7-11% till den lokala skattemyndigheten i Spanien.
* Övrigt 3% inkluderar bl.a. avgifter till Notarius Publicus, Kommunen, Lagfartsregistret och andra små poster.

BEGAGNAT
(köpa) Att köpa redan existerande objekt (antingen privat eller genom mäklare) är nästan att föredra. I princip är denna situation enklare att kontrollera ur köparens synpunkt. Man kan begära, innan affären godkänns, ett lagfart- och gravationsbevis (Nota Simple) från Fastighetsregistret. Av detta intyg framgår ifall fastigheten belastas med kvarstad eller skulder, mm. Från kommunen kan man erhålla bevis/intyg om fastighetskatten (IBI) är betald eller ej, dessutom kan man vända sig till BRF (”Comunidad de Propietarios”) och be att få besked om ägaren uppfyllt sina åligganden gentemot dem (”Comunidad”). Likaså kan man informeras om skulder till El-, Vatten-, Telefonleverantör och dylik. En fördel med begagnade fastigheter är oftast att området (urbanización) är färdigbyggt, vilket gör det enkelt att kontrollera att gemensamma anläggningar, som t.ex. pool mm verkligen finns och att de fungerar väl. Beträffande eventuella dolda fel, ska man alltid själv besiktiga fastigheten (objektet) med egna ögon och/eller kontakta någon yrkesman som avger en bedömning.

All kommunikation mellan parterna ska vara SKRIFTLIG. Vad någon sagt eller varit vittne till har inte samma verkan i spansk rätt som i den svenska. Det förekommer ofta att man köper fritidsfastigheten i Spanien från någon svensk i Sverige. I samband med det är det vanligt att svenskarna undertecknar ett ordinarie ”svenskt köpekontrakt”, på svenska, eventuellt med två vittnen. Därefter läggs avtalet undan i en byrålåda. Efter något eller några år vill man söka lagfart i Spanien och konstaterar att det avtalet inte tillerkänns full effekt i Spanien, vilket fordras för att vinna inregistrering på Fastighetsregistret.

Fastighetsregistret i Spanien kan endast godkänna avtal, mellan parterna, som uppfyller spanskt formkrav och upprättats samt undertecknats av Notarius Publicus.

Är det så att man ändå inte gjort rätt från början, så kan man i efterhand ordna med lagfarande, via särskilda procedurer som förknippas med kostnader och förseningsavgifter. Dessutom är risken att någon som undertecknat det privata köpekontraktet hunnit dö, vilket innebär att man måste involvera efterlevande make/a eller bröstarvingar (som inte alltid är samarbetsvilliga). Trots det, har vi många gånger lyckats ordna situationer som de ovan beskrivna.

En annan vanlig företeelse inträffar då man köpt ett objekt av ett svenskt dödsbo INNAN de ordnat med arvskiftet i Spanien och alla papper officiellt registrerats hos lokala vederbörande instanser och myndigheter. Självklart kan man köpa (eller sälja) innan dödsboet ordnat allt i Spanien, men då måste parterna upprätta vederbörande handlingarna på ett särskilt sätt. Även här har vår byrå haft åtskilliga lyckade fall.

Till sist några ord om lagfartskostnader och skatter som ej belysts tidigare. Fördelningen av dessa kostnader och skatter mellan parterna, ska enligt spansk lag fördelas som nedan (om inte parterna uttryckligen avtalat annorlunda):

* KÖPAREN ska betala överlåtelseskatt på mellan 7-11% av köpeskillingen, beroende på den provins objektet hör till, samt inregistrering på Fastighetsregistret.
* SÄLJAREN ska betala arvode till Notarius Publicus samt kommunal markvärdestegringsskatt ”Plus Valia”. Liksom i Sverige skall säljaren (inom 30 dagar) deklarera ”reavinsten” så att vederbörande skatt inbetalas.

Vid upprättande av det officiella spanska köpebrevet ska köparen kvarhålla 3% av köpeskillingen, som á konto för säljarens definitiva reavinstskatt, som insättes hos den lokala skattemyndigheten i Spanien. Reavinstskatten är 18% på mellanskillnaden mellan inköpspris och försäljningspris.

Köpeskillingens erläggnande.
Sedan december 2006 kräver den spanska lagen att man uppvisar BANKVITTO där det framgår att köpeskillingen har utbetalats från köparens bankkonto till säljarens bankkonto (det går bra även med bank/post/växel/check).
Samtidigt krävs det att samtliga parter har spanskt skatteidentitetsnummer, s.k. NIE-nummer, i samma stund som man tecknar officiella handlingar. Om man inte har NIE-nummer kan man ansöka om det i Spanien, eller från Sverige genom Spanska Ambassaden och Juristfirman Alzola.

Alla som läser ovanstående rader förstår att mycket fattas att skriva om. Meningen har varit att ge en allmän orientering i de juridiska detaljerna kring ”huset” i Spanien.