Hur du undviker problem vid köp av hus i Spanien 

De senaste 50 åren har tusentals svenska familjer köpt och sålt hus i Spanien. Dessa hus, lägenheter och villor har framför allt förvärvats på Costa del Sol, Mallorca, Kanarieöarna och sist (men inte minst) på Costa Blanca. 

I denna artikel ger vi några råd och belyser en del detaljer som skiljer mellan spansk och svensk lagstiftning, beträffande hur köp- och säljavtalen ska träffas och utformas. Syftet är naturligtvis att öka informationen och de allmänna juridiska kunskaperna på detta område och försöka undvika problem. 

Med vår 40-åriga advokaterfarenhet ger vi här nedan exempel på vad man bör göra och inte göra vid köp alternativt försäljning, uppdelat i två rubriker NYPRODUKTON och BEGAGNAT. 

KÖPA NYPRODUKTION

Köpet kan äga rum genom mäklare eller direkt med byggherren. Oavsett vem som säljer finns det en serie frågor som köparen alltid måste ställa: 

• Vem äger marken? Finns det lagfart och/eller gravationsbevis?
• Finns det kommunalt byggnadslov?
• När räknas byggnationen färdigställas?
• Vilka garantier (Bank..) lämnar säljaren för sina åtaganden?
• Är säljaren ett bolag? Är det registrerat? Vem tecknar firman? Var har bolaget sitt säte? i Spanien, övriga EU eller i ett skatteparadis?
• Har man avtalat om förseningsstraff vid sent färdigställande av bygget?
• Hur och var ska köpeskillingen erläggas?
• Har köpeskillingen fördelats i avbetalningar i takt med byggnationens fortskridande?
• Vad ingår konkret i köpet? Inventarier, garage, förråd..?
• Tillträde och besiktning: kombinerat med sista delbetalningen? Eller vid upprättande av spanskt köpebrev (“Escritura de Compraventa”)?
• Fel i byggnationen: Anmälning, hur?
• Hur fördelas lagfarts- överlåtelseskatt och avgifter? Vilka ska säljare respektive köpare belastas med?
  
  

Som framgår av de ovanstånde frågorna kan situationen vara komplex vid kontraktskrivande. I sammanhanget är det lämpligt att upplysa om skillnaden mellan den svenska och spanska lagen beträffande köpekontraktet. 

För att kunna erhålla lagfart (alltså, inregistrering hos “Fastighetsregistret” – på spanska: “Registro de la Propiedad”) fordras det att avtalet är undertecknat hos en Notarius Publicus. Därför är det av stor vikt att Du som köpare kvarhåller 20-30 % av köpeskillingen till dess att parterna träffas hos Notarien för att underteckna det officiella avtalet (köpebrevet). Alltså, som köpare betalar du hela beloppet samtidigt som ovanstående handling undertecknas av parterna hos Notarien. På det viset anses det att parterna har en balanserad ställning, båda parter har lika stort intresse att fullfölja sina åtaganden.

Att även skriva in barnens namn i avtalet vid köp av fritidsfastighet i Spanien är inte alltid så lämpligt, särskilt om de är omyndiga. Men om de är myndiga kan det vara intressant att barnen är med på avtalet om det samtidigt klargörs att deras andel alltid ska betraktas som enskild egendom i deras respektive äktenskap. 

I våra två andra artiklar (Testamente och Arvskatt) här på vår hemsida, har vi informerat om att du inte behöver, resa själv till Spanien för att upprätta av köpehandlingar. Allt kan ordnas härifrån genom ombud, som förses med lämplig fullmakt (upprättat enligt spanska formaliteter) för att ingå avtalen och genomföra affären. Om du inte själv har ett juridiskt ombud som ska företräda dig inför köpet så kan vi rekommendera någon av våra samarbetspartners i Spanien.

Utöver köpeskillingen ska man räkna med ytterligare c:a 10-15% (beroende på Provins) i omkostnader som bl.a. innefattar:

• Överlåtelseskatt på 7-15% till den lokala skattemyndigheten i Spanien.
  
  
• Övrigt 3% inkluderar bl.a. avgifter till Notarius Publicus, Kommunen, Lagfartsregistret och andra små poster. 

KÖPA BEGAGNAT

Att köpa redan existerande objekt (antingen privat eller genom mäklare) är nästan att föredra. I princip är den situationen enklare att kontrollera ur köparens synpunkt. Du kan begära, innan affären godkänns, ett lagfart- och gravationsbevis (Nota Simple) från Fastighetsregistret. Av detta intyg framgår ifall fastigheten belastas med kvarstad eller skulder, mm. Från kommunen kan du erhålla bevis/intyg om fastighetskatten (IBI) är betald eller ej, dessutom kan du vända sig till BRF (“Comunidad de Propietarios”) och be om besked att ägaren uppfyllt sina åligganden gentemot dem (“Comunidad”). Likaså kan man informeras om skulder till El-, Vatten-, Telefonleverantör och dylikt. En fördel med begagnade fastigheter är oftast att området (urbanización) är färdigbyggt, vilket gör det enkelt att kontrollera att gemensamma anläggningar, som t.ex. pool mm verkligen finns och att de fungerar väl. Beträffande eventuella dolda fel, bör du alltid själv besiktiga fastigheten (objektet) med egna ögon och/eller kontakta någon yrkesman som avger en bedömning. 

All kommunikation mellan parterna ska vara SKRIFTLIG. Vad någon sagt eller varit vittne till har inte samma verkan i spansk rätt som i den svenska. Det förekommer ofta att man köper fritidsfastigheten i Spanien från någon svensk i Sverige. I samband med det är det vanligt att svenskarna undertecknar ett ordinarie “svenskt köpekontrakt”, på svenska, eventuellt med två vittnen. Därefter läggs avtalet undan i en byrålåda. Efter något eller några år vill man söka lagfart i Spanien och konstaterar att det avtalet inte tillerkänns full effekt i Spanien, vilket fordras för att vinna inregistrering på Fastighetsregistret. 

Fastighetsregistret i Spanien kan endast godkänna avtal, mellan parterna, som uppfyller spanskt formkrav och upprättats samt undertecknats av Notarius Publicus. Är det så att avtalet inte gjorts rätt från början, så kan det i efterhand ordnas med lagfarande, via särskilda procedurer som medför kostnader och förseningsavgifter. 

Dessutom finns risken att någon som undertecknat det privata köpekontraktet hunnit avlida, vilket innebär att efterlevande make/a eller bröstarvingar måste involveras (som inte alltid är samarbetsvilliga). Trots det, har vi på Alzola många gånger lyckats ordna situationer som de ovan beskrivna. 

En annan vanlig företeelse som kan inträffa är då man köpt ett objekt av ett svenskt dödsbo INNAN det har ordnats med arvskiftet i Spanien och alla papper officiellt registrerats hos lokala vederbörande instanser och myndigheter. Självklart kan man köpa (eller sälja) innan dödsboet är ordnat i Spanien, men då måste parterna upprätta vederbörande handlingar på ett särskilt sätt. Även här har vår byrå haft åtskilliga lyckade fall. Till skillnad från Sverige, är dödsbon i Spanien INTE juridisk person, dvs man måste skifta innan det kan Lagfaras.

Till sist några ord om lagfartskostnader och skatter som ej belysts tidigare. Fördelningen av dessa kostnader och skatter mellan parterna, ska enligt spansk lag fördelas som nedan (om inte parterna uttryckligen avtalat annorlunda):

• KÖPAREN ska betala överlåtelseskatt på mellan 7-15% av köpeskillingen, beroende på vilken provins objektet hör till, samt inregistrering på Fastighetsregistret. 
                                            
• SÄLJAREN ska betala arvode till Notarius Publicus samt kommunal markvärdestegringsskatt “Plus Valia”. Liksom i Sverige skall säljaren (inom 30 dagar) deklarera “reavinsten” så att vederbörande skatt inbetalas. 
  
  

Vid upprättande av det officiella spanska köpebrevet ska köparen kvarhålla 3% av köpeskillingen, som á konto för säljarens definitiva reavinstskatt, som deponeras hos den lokala skattemyndigheten i Spanien. Reavinstskatten är 19% (2021) på mellanskillnaden mellan inköpspris och försäljningspris. 

Köpeskillingens erläggnande. Sedan december 2006 kräver den spanska lagen ett uppvisande av BANKVITTO där det framgår att köpeskillingen har utbetalats från köparens bankkonto till säljarens bankkonto (det går bra även med bank/post/växel/check). Samtidigt krävs det att samtliga parter har spanskt skatteidentitetsnummer, ett s.k. NIE-nummer, i samma stund som de officiella handlingar undertecknas. Om NIE-nummer saknas kan det det ansökas i Spanien, eller från Sverige genom Spanska Ambassaden eller via fullmakt som Juristfirman Alzola upprättar.

Du som har läst ovanstående artikel förstår säkert att det finns mycket mer att berätta om. Men meningen har varit att ge en allmän orientering i de juridiska detaljerna kring “huset” i Spanien.